Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler — mit dem tatsächlichen Steuersatz Ihres Bundeslands und dem Vergleich zu allen anderen.
in Euro
in Prozent, üblich 1,5 bis 2,0
Käuferanteil in Prozent, brutto
Küche, Möbel, Sauna — im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, mindert die Grunderwerbsteuer
46.280 €
Was dieselbe Immobilie anderswo an Steuer kostet
Nordrhein-Westfalen erhebt mit 6.5 Prozent den höchsten Satz. In Bayern wären es 3,5 Prozent — bei diesem Kaufpreis ein Unterschied von 12.000 Euro.
Nebenkosten lassen sich in aller Regel nicht mitfinanzieren. Sie müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden — das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung scheitert.
Steuersätze mit Stand September 2026. Die Länder ändern sie eigenständig.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Dieser Rechner gibt eine Orientierung für die Finanzierungsplanung. Verbindliche Auskünfte erteilen Notariat, Steuerberatung und Bank.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Satz selbst fest. Nur Bayern ist beim ursprünglichen Wert geblieben.
| Bundesland | Satz | Bei 400.000 € | Zuletzt geändert |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | unverändert seit 2006 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 2011 |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € | 2014 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | 2024, zuvor 6,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 2023 |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 2014 |
Stand September 2026. Die Länder ändern die Sätze eigenständig.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
| Position | Übliche Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % | je Bundesland, nicht verhandelbar |
| Notar | 1,0 – 1,5 % | gesetzlich festgelegt nach GNotKG |
| Grundbuch | 0,4 – 0,6 % | Eigentumsumschreibung und Grundschuld |
| Makler | 0 – 3,57 % | Käuferanteil, seit 2020 gedeckelt |
Warum die Nebenkosten die Finanzierung entscheiden
Banken finanzieren den Beleihungswert der Immobilie. Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert: Die Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist, und der Notar erhöht den Wert des Hauses nicht.
Deshalb müssen sie aus Eigenkapital kommen. Wer 400.000 Euro kaufen will und in Nordrhein-Westfalen wohnt, braucht rund 46.000 Euro allein für die Nebenkosten — bevor auch nur ein Euro auf den Kaufpreis entfällt. Das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung scheitert, obwohl die monatliche Rate tragbar wäre.
Der legale Weg, Steuer zu sparen
Mitverkauftes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, was auf Einbauküche, Möbel, Sauna oder Markisen entfällt, mindert das die Bemessungsgrundlage.
Zwei Einschränkungen: Die Werte müssen realistisch sein — das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze und akzeptiert als Faustregel bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne weiteren Nachweis. Und die Bank finanziert das Inventar meist nicht mit, weil es keinen Beleihungswert hat.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Aufgabe: Einfamilienhaus für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Einbauküche im Wert von 15.000 Euro wird mitverkauft und gesondert ausgewiesen.
- Bemessungsgrundlage: 400.000 − 15.000 = 385.000 €
- Grunderwerbsteuer 6,5 %: 25.025 €
- Notar und Grundbuch, 1,5 % vom Kaufpreis: 6.000 €
- Makler, 3,57 %: 14.280 €
- Nebenkosten gesamt: 45.305 € — 11,3 % des Kaufpreises
Ohne den Inventarausweis wären es 46.280 Euro. Der gesonderte Ausweis der Küche spart also 975 Euro Steuer. In Bayern läge die Steuer bei 13.475 statt 25.025 Euro — ein Unterschied von über 11.500 Euro bei identischem Haus.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Zwischen etwa 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie der Maklerprovision (üblich 3,57 Prozent für den Käufer). Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Bundesland 36.000 bis 48.000 Euro.
Warum ist die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich?
Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Satz selbst fest. Bayern ist als einziges Land bei den ursprünglichen 3,5 Prozent geblieben, mehrere Länder haben auf 6,5 Prozent erhöht. Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das einen Unterschied von 12.000 Euro — allein durch den Standort.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren den Beleihungswert der Immobilie, und Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert — die Grunderwerbsteuer ist weg, sobald sie gezahlt ist. Sie müssen deshalb aus Eigenkapital aufgebracht werden. Das ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung scheitert, obwohl die Rate tragbar wäre.
Wie spare ich bei der Grunderwerbsteuer?
Legal und anerkannt ist der gesonderte Ausweis mitverkauften Inventars im Kaufvertrag: Einbauküche, Möbel, Sauna, Markisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch sein — das Finanzamt prüft überhöhte Ansätze und akzeptiert als Faustregel bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne Nachweis.
Muss ich die volle Maklerprovision zahlen?
Bei Wohnimmobilien an Verbraucher nicht. Seit Dezember 2020 gilt das Teilungsgebot: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Bei üblichen 7,14 Prozent Gesamtprovision sind das 3,57 Prozent. Für Gewerbeimmobilien und Grundstücke gilt die Regelung nicht.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Bescheid kommt meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung, zahlbar innerhalb eines Monats. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Das Geld muss also früh verfügbar sein — deutlich vor dem Einzug.
Wonach hier gerechnet wird
- Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand September 2026
- Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- Teilungsgebot der Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB seit dem 23. Dezember 2020
- Die Sätze ändern sich; maßgebend ist immer der Stand zum Zeitpunkt der Beurkundung
Dieser Rechner ist ein Planungshilfsmittel. Er ersetzt weder die Planung noch die Prüfung durch eine Fachkraft, die für die Ausführung verantwortlich bleibt.