Wohnfläche berechnen nach WoFlV
Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung — mit korrekter Anrechnung von Dachschrägen, Balkon, Wintergarten und Zubehörräumen.
Messen Sie die Grundfläche, nicht die anrechenbare — die Anrechnung übernimmt der Rechner.
Raumhöhe durchgehend mindestens zwei Meter.
Grundflächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte.
In der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte.
96m²
Aufschlüsselung
Balkone werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet. Bis zur Hälfte ist zulässig, wenn die Ausführung besonders hochwertig ist — der Ansatz muss im Mietvertrag oder Kaufvertrag begründet sein.
Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Bei frei finanzierten Wohnungen ist sie aber der übliche Maßstab, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, kann das ein Mangel sein — mit Folgen für Miete oder Kaufpreis.
Schornsteine, Pfeiler und freistehende Säulen mit mehr als 0,1 m² Grundfläche sowie Treppen mit über drei Steigungen werden von der Grundfläche abgezogen.
Die Anrechnungsregeln im Überblick
| Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Voll anrechenbar | 100 % | Raumhöhe durchgehend mindestens zwei Meter. |
| Dachschräge, 1 bis 2 Meter Höhe | 50 % | Grundflächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte. |
| Unter 1 Meter Höhe | 0 % | Grundflächen unter einem Meter Höhe bleiben unberücksichtigt. |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 % | In der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. |
| Balkon (50 %) | 50 % | Ausnahme: Bei besonders hochwertiger Ausführung können bis zu 50 Prozent angesetzt werden. |
| Unbeheizter Wintergarten | 50 % | Zur Hälfte. Ein beheizter Wintergarten zählt voll. |
| Keller, Garage, Abstellraum | 0 % | Zubehörräume zählen nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie ausgebaut sind. |
Dachschrägen kosten mehr Fläche als gedacht
Bei einem Satteldach mit 45 Grad Neigung und 2,50 Metern Kniestock liegt die Zwei-Meter-Grenze etwa 1,50 Meter von der Außenwand entfernt. Der Streifen dazwischen zählt nur zur Hälfte, die äußersten Zentimeter gar nicht.
Bei einem Dachgeschoss von 10 mal 8 Metern ergeben sich so aus 80 Quadratmetern Grundfläche schnell nur 62 Quadratmeter Wohnfläche — ein Unterschied von fast einem Viertel. Wer nach Quadratmetern kauft oder mietet, sollte deshalb wissen, welche Fläche gemeint ist.
Die Zehn-Prozent-Grenze
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel vor. Im Mietverhältnis rechtfertigt das eine Mietminderung im Umfang der Abweichung, beim Kauf können Gewährleistungsansprüche entstehen.
Unter zehn Prozent gilt die Abweichung als unerheblich — auch dann, wenn sie sich über Jahre zu erheblichen Beträgen summiert. Das nachzumessen lohnt sich besonders bei Altbauten und bei Dachgeschosswohnungen, wo Abweichungen häufig sind.
Wohnfläche ist nicht Nutzfläche
In Anzeigen tauchen beide Begriffe auf, und sie meinen Verschiedenes. Die Nutzfläche nach DIN 277 erfasst alle nutzbaren Flächen einschließlich Keller, Technikraum und Garage, ohne Kürzung für Dachschrägen. Sie fällt entsprechend größer aus.
Für Miete und Kaufpreis ist die Wohnfläche nach WoFlV der übliche Maßstab. Wo eine auffällig große Zahl steht, lohnt die Nachfrage, nach welcher Vorschrift gerechnet wurde.
Häufige Fragen
Wie wird eine Dachschräge angerechnet?
Nach § 4 WoFlV in drei Stufen: Flächen mit einer Raumhöhe ab zwei Metern zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Gemessen wird die Grundfläche, nicht die Wandfläche. Bei einem typischen Dachgeschoss gehen dadurch schnell 20 Prozent der Grundfläche verloren.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel. Die Verordnung erlaubt bis zur Hälfte, wenn die Ausführung besonders hochwertig ist — etwa bei einer überdachten, windgeschützten Loggia. Der höhere Ansatz muss aber begründbar sein. Bei acht Quadratmetern Balkon sind das zwei statt vier Quadratmeter Wohnfläche.
Warum zählt der ausgebaute Keller nicht?
Weil die Wohnflächenverordnung auf Räume abstellt, die zu Wohnzwecken dienen und den bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen. Kellerräume erfüllen diese meist nicht — es fehlt an Raumhöhe, Belichtung oder Fluchtweg. Ein ausgebauter Hobbyraum bleibt deshalb Zubehörfläche, auch wenn er beheizt ist und aussieht wie ein Wohnzimmer.
Was gilt, wenn die tatsächliche Fläche abweicht?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein Mangel vor. Im Mietverhältnis kann das zur Mietminderung führen, beim Kauf zu Gewährleistungsansprüchen. Unter zehn Prozent gilt die Abweichung als unerheblich.
Gilt die WoFlV für jede Wohnung?
Unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen ist sie aber der übliche Maßstab, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist — so entscheidet auch der Bundesgerichtshof. Abweichende Berechnungen nach DIN 277 sind möglich, müssen dann aber ausdrücklich vereinbart werden.
Wohnfläche oder Nutzfläche?
Zwei verschiedene Begriffe. Die Wohnfläche nach WoFlV erfasst nur Räume zum Wohnen und rechnet Balkone anteilig an. Die Nutzfläche nach DIN 277 erfasst alle nutzbaren Flächen einschließlich Keller und Technikräumen, ohne Kürzungen. Die Nutzfläche fällt deshalb regelmäßig deutlich größer aus — bei Anzeigen lohnt der Blick, welche Größe gemeint ist.
Wonach hier gerechnet wird
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003, insbesondere §§ 3 und 4
- Zehn-Prozent-Grenze nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
- Abgrenzung zur Nutzfläche nach DIN 277
Dieser Rechner ist ein Planungshilfsmittel. Er ersetzt weder die Planung noch die Prüfung durch eine Fachkraft, die für die Ausführung verantwortlich bleibt.